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En los últimos años, un extraño acrónimo se ha hecho fuerte en el mercado inmobiliario español. ¿Qué son las ‘Socimis’ y quiénes son sus dueños?
Las ‘Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria’ son un instrumento fiscal legal que permite principalmente a los fondos de inversión extranjeros, fundamentalmente estadounidenses, apropiarse del máximo número de propiedades y, ahora cada vez más, el alquiler, obteniendo -con la compra barata y la venta cara, y con la subida salvaje de los alquileres- ingentes beneficios, por los que no pagan impuestos.
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Las socimis, extranjeras de nacimiento
Ya desde su creación legal aparece la mano extranjera. La European Property Real Estate Association (Asociación Europea de Empresas Inmobiliarias. EPRA, siglas en inglés) representa a las empresas inmobiliarias europeas que cotizan en bolsa. En 2009 el PSOE aceptó la petición de la EPRA de legislar para que la gran inversión inmobiliaria obtuviera las condiciones fiscales más ventajosas. En junio de 2012, la EPRA vuelve a reunirse con el recién formado gobierno del PP y logra su máximo objetivo, es decir, que las socimis no paguen el impuesto de sociedades. Y así hasta hoy.
Desde 2013 se ha pasado de 2 socimis existentes a las 142 actuales. Las dos grandes inmobiliarias ya situadas en el IBEX 35, Colonial y Merlin, se transformaron en socimis, que se dedican a la compraventa y el alquiler de viviendas, pero también de hoteles, oficinas, centros comerciales, etc.
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Invasión y ocupación inmobiliaria
El proceso de apropiación inmobiliaria -en el que destaca el gigantesco fondo de inversión estadounidense Blackstone (no confundir con el otro fondo, BlackRock)- se ha desarrollado a base de comprar a precios de saldo las propiedades llamadas activos tóxicos bancarios -incluyendo viviendas, promociones (completadas o en construcción) y suelos edificables, además de créditos fallidos- y después vender esas propiedades a un precio muy elevado. Al inicio Blackstone adquirió tales activos del Banco Popular por 10.000 millones de euros; otros dos grandes fondos estadounidenses compraron, respectivamente, Cerberus los del BBVA; y Lone Star los de CaixaBank.
Ciertamente también hay un sector de las mayores fortunas españolas aprovechándose de la treta fiscal de las socimis. En Inbest GPF están los Sainz de Vicuña (vinculados a la Coca-Cola), y en otras de menor entidad participan familias como los Serratosa, los Ybarra y los Mahou.
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El desembarco en el alquiler de viviendas
Hay más de 70 socimis dedicadas al alquilar que poseen más de 41.000 viviendas. Pero destaca Blackstone -una de sus prioridades son las propiedades inmobiliarias de todo tipo- que controla la mayor socimi, Testa, que posee viviendas por más de 2.700 millones de euros. Blackstone también controla Fidere, con más de 1.000 millones de euros en casas. Otra de las grandes socimis es Vivenio, que alcanza más de 1.500 millones de euros en tales propiedades, y en este caso controlada por dos fondos, el holandés APG y el australiano Aware (aunque ambos tienen como accionistas a los principales fondos estadounidenses).
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La banca prefiere las hipotecas
La gran banca -tras librarse de los activos tóxicos- se centra más en las grandes ganancias con el crédito a las promotoras y el hipotecario a las familias, así, el saldo vivo en 2024 de la deuda hipotecaria está en los 495.000 millones de euros. En préstamos a constructoras tanto el Santander como CaixaBank tienen unos 2.500 millones cada uno; Sabadell y BBVA, 1.500 millones por banco; Ibercaja, 800 millones; Unicaja, 500 millones; y Kutxabank, 400 millones.