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El acceso a una vivienda digna y asequible sigue siendo la principal preocupación de los españoles. Especialmente, entre los más de diez millones de personas que viven de alquiler.
El presidente del gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado un nuevo decreto de medidas “urgentes” destinadas a frenar la escalada de los precios del alquiler. Pero su principal propuesta para bonificar el 100% del IRPF a los propietarios que no suban la renta al renovar el contrato a sus inquilinos, ha levantado todo tipo reacciones, especialmente críticas dentro del propio gobierno y entre sus socios de izquierda.
El real decreto ley anunciado por Sánchez incluye tres tipos de medidas para contener los precios del alquiler, limitar los contratos de temporada y frenar los precios del arrendamiento de habitaciones.
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Incentivos a los propietarios
La principal medida, con incentivos fiscales del 100% en el IRPF, es para los caseros que renueven sus contratos y no suban el alquiler a sus inquilinos.
Se dirige a los más de 630.000 contratos de alquiler de vivienda habitual que, según el ministerio de Consumo, van a ser renovados este año 2026. Son contratos que se firmaron hace cinco años, en 2021, en plena pandemia del Covid, cuando se aplicaron medidas de contención que enfriaron el mercado inmobiliario. La renovación de estos contratos, que afectan a más de 1,6 millones de personas, se enfrentan ahora al riesgo de una fuerte subida que puede llegar a un 35% de media.
Actualmente ya existe una bonificación fiscal mínima del 50%, que puede llegar hasta el 90%, en las zonas tensionadas. El decreto que prepara el gobierno prevé que la rebaja sea del 100% en el IRPF de las ganancias que obtendrían si subieran el alquiler, y su aplicación se extiende a todo el territorio nacional, aunque no sean zonas tensionadas. Según el ministerio de Vivienda, en el caso de un contrato de 1.100 euros en Madrid o Barcelona el inquilino se ahorraría 660 euros y el casero reduciría 650 euros en el IRPF.
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Segundo, medidas para luchar contra el fraude en los alquileres de temporada
Pedro Sánchez ha anunciado que el nuevo decreto incluirá condiciones más estrictas para los alquileres de temporada, además de un régimen de sanciones a quienes incumplan la regulación estatal de alquileres de corta duración.
Esta medida, por definir a la espera del decreto, pretende llenar el hueco que deja la Ley de Vivienda de 2023, al dejar fuera de los topes impuestos a las subidas del alquiler los contratos por temporada y por habitaciones. Un hueco que, sobre todo, los grandes tenedores, grandes fondos de inversión y fondos buitre, están aprovechando para especular con la vivienda, extendiendo los alquileres temporales y reformando las viviendas para aumentar el número de habitaciones y sacarlas al mercado del alquiler con mayor precio. Según datos aportados por Sánchez a modo de ejemplo: “En Cádiz, Barcelona o San Sebastián, 8 de cada 10 anuncios en las plataformas son de pisos por temporada; y en Madrid se han triplicado desde el año 2023”.
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Tercera Medida
Y la tercera medida: limitar los precios de los alquileres por habitaciones, busca combatir el abuso de este tipo de alquiler. La renta total del conjunto de habitaciones no podrá superar la renta del contrato de la vivienda completa. Y en zonas tensionadas se aplicarán los mecanismos de control que recoge la Ley de Vivienda.
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Un decreto en el aire
El presidente del gobierno tiene complicado sacar adelante el decreto ley con las nuevas medidas sobre el alquiler, no ya por la oposición sistemática del PP y la ultraderecha a cualquier medida que venga del ejecutivo de Sánchez, sino por la oposición desde sus propios socios de gobierno y de investidura.
Sumar dice que no apoyará el decreto porque son medidas injustas e ineficaces, y que los incentivos fiscales son un premio para los caseros. Según Yolanda Díaz “regalar dinero público a los rentistas es un grave error”.
Compromís dice que el texto se ha elaborado “pensando en los rentistas”. Y en el mismo sentido, con matices, se ha pronunciado IU que exige medidas más firmes.
También ERC y EH Bildu se han pronunciado en contra.
Y los dirigentes de Podemos aseguran que el gobierno “ha optado por bajar los impuestos a los rentistas, en vez de prohibir la subida por ley o incluso aprobar una bajada”.
Entre las organizaciones sociales, el Sindicato de Inquilinas de Madrid denuncia que “el gobierno quiere convertir el alquiler en un paraíso fiscal”. Y entre las asociaciones de consumidores, Facua-Consumidores en Acción, critican que se «renuncia a recaudar más impuestos» y piden que el Gobierno imponga la congelación de los precios por ley, como en la pandemia. Mientras la OCU considera que la “bonificación es un buen incentivo para el mercado”.
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Dos clases de caseros
La posición dominante en la izquierda no diferencia a los caseros, trata a todos los propietarios de viviendas por igual y engloba a todos como “rentistas”, tanto al que tiene dos casas como al gran fondo que acumula miles de viviendas.
Como decía un artículo publicado en el anterior número del De Verdad “no todos son iguales”.
“Una cosa son los grandes fondos, principalmente norteamericanos, como Blackstone, o los gigantes de los pisos turísticos, como Airbnb, o las grandes inmobiliarias y constructoras del Ibex-35, siempre hermanadas con los bancos. Y otra, muy diferente, son los pequeños propietarios.
Según el Obervatorio del Alquiler, un 14,3% de españoles, 2,5 millones de personas, es propietario de más de una vivienda. Y de ellos la inmensa mayoría -el 93,4%- solo tienen dos viviendas, en la que viven y otra que dedican al alquiler o venta.
Su interés no es exprimir al máximo el mercado de la vivienda para obtener la máxima ganancia, como sí hacen los grandes tenedores de los fondos, sino asegurarse una pequeña renta de la forma más estable posible.
No todos los caseros son iguales, una cosa es el que tiene dos casas y otra el gran fondo que acumula miles de viviendas
Y tampoco se pueden tratar las propuestas para frenar los precios sin partir de que no todos los propietarios son iguales. Y de esta posición también debe partir el gobierno.
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Apoyo y exigencia
Cualquier alternativa y medidas urgentes para atajar la escalada de precios debe atender a los intereses y necesidades de los inquilinos, pero también de los pequeños caseros con una, dos o tres viviendas. Unos y otros sufren las convulsiones del mercado de la vivienda que provocan los grandes tenedores, fondos de inversión y fondos buitre.
Desde esta posición, el decreto de medidas urgentes que propone el gobierno tiene dos aspectos.
Por un lado, hay que apoyar todo lo que favorece a los inquilinos: la bonificación del 100% del IRPF puede implicar a miles y miles de pequeños caseros en la renovación de los alquileres sin subir o incluso bajar las rentas; junto con las otras dos medidas (para luchar contra el fraude en los contratos de temporada y el abuso en los alquileres de habitaciones) y que los sindicatos de inquilinas han valorado que “van por el buen camino”.
Y por otro hay que exigir al gobierno, e introducir en el Congreso, cambios en el decreto, para dar un tratamiento diferente, sin beneficios fiscales, a los grandes propietarios, extranjeros y norteamericanos sobre todo. Y endurecer las medidas para limitar que sigan acumulando más viviendas de alquiler.